Haus verkaufen, wenn ein Eigentümer im Pflegeheim lebt: Was Angehörige wissen müssen

Lebt ein Eigentümer im Pflegeheim und kann nicht mehr selbst entscheiden, können Angehörige das Haus nicht einfach verkaufen. Ohne Vorsorgevollmacht kommt in der Regel eine rechtliche Betreuung in Frage, und für den Verkauf ist meist das Betreuungsgericht beteiligt. Eine neutrale Wertermittlung schafft dafür eine nachvollziehbare Grundlage. Ich gebe Ihnen hier allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.

Wie sieht die typische Lage aus?

Die Situation ähnelt sich oft: Nach dem Auszug der Kinder ist das Haus für eine Person zu groß geworden. Die Heimkosten lassen sich nicht mehr aus der Rente bezahlen. Der Eigentümer kann die Entscheidung über das Haus nicht mehr selbst treffen. Und eine Vorsorgevollmacht gibt es nicht.

Nach meiner Erfahrung wird dann häufig angenommen, eine vorhandene Krankenvollmacht genüge. Sie betrifft aus meiner Sicht aber Gesundheitsfragen und nicht den Verkauf einer Immobilie. Ob eine vorhandene Vollmacht im Einzelfall ausreicht, klären ein Notar oder ein Anwalt.

Wer darf entscheiden? Betreuung mit Vermögenssorge

Fehlt eine passende Vollmacht, wird in der Regel beim Betreuungsgericht eine Betreuung angeregt. Für den Verkauf eines Hauses geht es dabei um den Aufgabenkreis Vermögenssorge. Der Betreuer handelt dann für den Eigentümer.

Angehörige können als Betreuer in Frage kommen. Wer bestellt wird und welche Aufgaben er bekommt, entscheidet das Betreuungsgericht. Dort sollten Sie sich zuerst erkundigen, bevor Sie Schritte zum Verkauf einleiten.

Warum braucht das Gericht eine Wertermittlung?

Für den Verkauf einer Immobilie im Namen des Eigentümers ist in der Regel die Genehmigung des Betreuungsgerichts nötig. Das Gericht muss beurteilen können, ob der Preis angemessen ist. Dafür braucht es nach meiner Erfahrung eine belastbare Wertgrundlage, häufig ein Verkehrswertgutachten.

Welche Unterlage das Gericht im Einzelfall verlangt, entscheidet das Gericht. Ob es ein bestimmtes Gutachten akzeptiert, kann ich Ihnen nicht zusagen. Fragen Sie deshalb vorab beim Betreuungsgericht nach.

Zur Einordnung der Begriffe: Verkehrswert und Marktwert meinen dasselbe, die Definition steht in § 194 BauGB. Ich arbeite mit zwei Formaten:

• Das Kurzgutachten fasst die wesentlichen Ergebnisse übersichtlich zusammen. Es ersetzt kein vollständiges Verkehrswertgutachten und ist nicht für alle gerichtlichen, behördlichen oder steuerlichen Verfahren geeignet.
• Das vollständige Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist umfangreicher und kann für bestimmte gerichtliche Verfahren erforderlich sein.

Welches Format passt, klären wir im Erstgespräch, am besten nachdem Sie beim Gericht nachgefragt haben.

Was gilt, wenn Angehörige Betreuer und Miteigentümer sind?

Hier kann ein Interessenkonflikt entstehen. Wer als Betreuer über den Verkauf entscheidet und zugleich selbst Miteigentümer ist, hat unter Umständen eigene Interessen am Preis und am Ablauf. In solchen Fällen kann ein Ergänzungsbetreuer erforderlich sein.

Ob das in Ihrem Fall zutrifft, kann ich nicht beurteilen. Das klären das Betreuungsgericht oder ein Anwalt. Aus meiner Sicht ist es hilfreich, wenn der Wert des Hauses von einer neutralen Stelle ermittelt wird. Dann steht eine nachvollziehbare Zahl im Raum, die alle Beteiligten prüfen können.

Was ist bei einem verstorbenen Miteigentümer und bei gemeinsam gebauten Häusern zu beachten?

Ist ein Miteigentümer verstorben und gibt es kein Testament, entsteht in der Regel eine Erbengemeinschaft. Zum Nachweis der Erbfolge wird häufig ein Erbschein gebraucht. Das gilt allgemein und ersetzt keine Beratung. Notar, Nachlassgericht oder Anwalt sagen Ihnen, was in Ihrem Fall erforderlich ist. Mehr zu diesem Anlass finden Sie unter Bewertung im Erbfall.

Ein weiterer Punkt: Wurde ein Haus gemeinsam gebaut, etwa ein Doppelhaus, stellt sich beim Verkauf die Frage, wer welchen Anteil am Erlös erhält. Das hängt von den Eigentumsverhältnissen und möglichen Vereinbarungen ab. Das kann ich nicht rechtlich beurteilen. Meine Aufgabe ist die Wertermittlung. Sie liefert die Zahl, über die die Beteiligten sprechen können. Wie der Erlös aufgeteilt wird, klären Anwalt oder Notar.

Die Bewertung berücksichtigt Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und aktuelle Marktdaten. Das Verfahren richtet sich nach Objekt und Zweck. Für Wohnhäuser kommen häufig das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).

Wie lange dauert das Ganze realistisch?

Einen pauschalen Zeitrahmen kann ich nicht nennen. Es sind mehrere Stellen beteiligt, und wie lange das Gericht braucht, kann ich nicht vorhersagen. Planen Sie deshalb eher mit Monaten als mit Wochen und beginnen Sie früh.

Für meinen Teil gilt: Im Regelfall erhalten Sie die fertige Wertermittlung innerhalb von zwei Wochen. Gerechnet wird ab dem Zeitpunkt, an dem die Besichtigung vor Ort stattgefunden hat und alle erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen. Fehlen Unterlagen oder gibt es zusätzlichen Klärungsbedarf, kann es länger dauern.

1. 1Betreuungsgericht kontaktierenKlären Sie, ob eine Betreuung nötig ist und wer für den Eigentümer handeln darf.
2. 2Erstgespräch führenWir besprechen Anlass, Format und benötigte Unterlagen.
3. 3OrtsterminIch besichtige das Haus. Der Ortstermin gehört bei mir zu jeder Bewertung.
4. 4WertermittlungIch sichte die Unterlagen und ermittle den Marktwert.
5. 5Übergabe und ErläuterungIch erkläre Ihnen das Ergebnis.
6. 6Genehmigung und VerkaufDie weiteren Schritte laufen über Betreuungsgericht, Notar und Anwalt.

Welche Unterlagen helfen, wenn sie vorhanden sind:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Baubeschreibung
• Nachweise zu Modernisierungen und Sanierungen
• Energieausweis
• Relevante Bescheide und Genehmigungen

Den Grundbuchauszug kann ich mit Vollmacht selbst anfordern. Fehlende Unterlagen sind nicht automatisch ein Ausschlussgrund. Im Erstgespräch klären wir, welche erforderlich sind und welche gegebenenfalls beschafft werden müssen. Wer den Bewertungsauftrag erteilen darf, besprechen wir ebenfalls vorab.

Warum ist ein realistischer Wert hier besonders wichtig?

Bei einem Verkauf aus der Familie spielt oft viel Gefühl mit. Nach meiner Erfahrung schätzen viele Eigentümer ihre Immobilie zu hoch ein. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Warum überschätzen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie. Angehörige, die für einen anderen entscheiden, stehen zusätzlich unter Druck, weil die Heimkosten laufen. Gerade dann hilft eine neutrale Grundlage, bevor ein Preis festgelegt wird. Mehr zum Anlass finden Sie unter Bewertung beim Verkauf.

„Wer für einen anderen entscheiden muss, braucht eine nachvollziehbare Zahl und kein Bauchgefühl.“

Was empfehle ich Angehörigen und Eigentümern?

Mein wichtigster Rat ist vorbeugend: Erstellen Sie rechtzeitig eine Vorsorgevollmacht, und zwar notariell. Dann ist geregelt, wer im Ernstfall handeln darf. Wie eine solche Vollmacht aussehen sollte, besprechen Sie mit einem Notar.

Ist der Fall schon eingetreten, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor: Sprechen Sie zuerst mit dem Betreuungsgericht und gegebenenfalls mit einem Anwalt. Lassen Sie danach den Wert des Hauses neutral ermitteln. Wie das bei mir abläuft, lesen Sie unter Haus bewerten in Berlin.

Im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch klären wir, welches Bewertungsformat zu Ihrer Situation passt, welche Unterlagen nötig sind und wie viel Zeit Sie einplanen sollten. Die Kosten hängen von Objektart, Umfang und Zweck ab. Ein Angebot erhalten Sie nach einem kurzen Gespräch.