Warum überschätzen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie – und was kostet das?

Nach meiner Erfahrung schätzen die meisten Eigentümer ihre Immobilie deutlich zu hoch ein. Das liegt selten an mangelnder Sorgfalt, sondern an emotionaler Bindung und an Vergleichswerten, die ohne Kontext herangezogen werden. Die Folgen sind oft eine lange Vermarktung, spätere Preissenkungen und Enttäuschung. Eine neutrale Bewertung schafft dagegen eine realistische Grundlage.

Warum liegt die eigene Einschätzung so oft zu hoch?

Für die meisten Menschen ist ein Haus mehr als ein Vermögenswert. Sie haben dort gelebt, vielleicht selbst renoviert, gebaut oder gepflegt. Diese Erinnerungen und die investierte Mühe sind real und verständlich. Ein Käufer bezieht sie aber nicht in seine Entscheidung ein. Er beurteilt Lage, Zustand, Ausstattung und den Preis im Vergleich zu anderen Möglichkeiten.

Dazu kommt, dass Eigentümer ihr Objekt über Jahre hinweg kennen und meist nur wenig Berührung mit dem tatsächlichen Marktgeschehen haben. Wer nur einmal im Leben verkauft, hat kaum Vergleichsmöglichkeiten. Das macht die Selbsteinschätzung schwierig, ganz unabhängig von Sachkenntnis oder Sorgfalt.

Welche Denkfehler kommen besonders häufig vor?

Bei meiner Arbeit begegnen mir immer wieder dieselben Muster:

• Angebotspreise werden mit Verkaufspreisen verwechselt. Auf Immobilienportalen sehen Sie, was Verkäufer sich wünschen. Das ist nicht automatisch der Preis, der am Ende tatsächlich gezahlt wird.
• Kaufpreis plus Investitionen gilt als heutiger Wert. Was Sie einmal bezahlt und später in Küche, Bad, Dach oder Heizung gesteckt haben, ist eine Ausgabe. Es ist nicht zwingend das, was ein Käufer heute dafür bezahlt.
• Verkäufe in der Nachbarschaft werden ohne Kontext betrachtet. Ein Haus in der Straße wurde angeblich für einen bestimmten Betrag verkauft. Ob es sich um ein vergleichbares Objekt mit ähnlichem Zustand und ähnlicher Ausstattung handelte, bleibt oft offen.
• Die emotionale Bindung färbt den Blick. Was Ihnen wichtig ist, muss für einen Käufer nicht denselben Stellenwert haben.

Die Zahlen in diesem Beispiel sind frei gewählt und sagen nichts über einen tatsächlichen Markt aus. Sie sollen nur zeigen, dass Ausgaben und Wert zwei verschiedene Dinge sind.

Was kostet eine zu hohe Preisvorstellung?

Beim Verkauf führt ein zu hoher Angebotspreis oft zu einer langen Vermarktung und später zu Preissenkungen. Sie verlieren Zeit, und Ihre Planung gerät ins Wanken: der Umzug, die Finanzierung der nächsten Immobilie oder die Auszahlung innerhalb einer Erbengemeinschaft. Hinzu kommt die Enttäuschung, wenn der erhoffte Preis nicht erreicht wird.

Die eigentlichen Kosten sind also nicht nur ein möglicher niedrigerer Verkaufspreis. Sie bestehen auch aus verlorener Zeit, aufgeschobenen Entscheidungen und persönlicher Belastung.

Auch bei einer Erbschaft, Schenkung oder Scheidung kann eine unrealistische Wertvorstellung die Verständigung erschweren. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören in diesen Fällen zu einem Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ich gebe dazu keine Rechts- oder Steuerberatung. Mit einer neutralen Wertermittlung können Sie aber über eine nachvollziehbare Zahl sprechen statt über Bauchgefühle.

Was unterscheidet eine neutrale Bewertung von anderen Einschätzungen?

Auch Makler und Online-Bewertungen können einen Anhaltspunkt geben, und ich halte nichts davon, sie pauschal schlechtzureden. Sie erfüllen andere Aufgaben als eine unabhängige Bewertung.

Mein Honorar für die Bewertung ist unabhängig davon, ob und zu welchem Preis Sie verkaufen. Ich bewerte nach nachvollziehbaren Kriterien, nicht nach Wunschvorstellungen. Zu jeder Bewertung gehört bei mir ein Ortstermin mit Besichtigung, unabhängig von Objekt und Anlass.

„Ich sage Ihnen, was Ihre Immobilie nach nachvollziehbaren Kriterien wert ist, nicht, was Sie gern hören möchten.“

Wie entsteht ein realistischer Wert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist in § 194 BauGB definiert. Beide Begriffe meinen dasselbe. Für die Wertermittlung nutze ich die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021): Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Welches passt, hängt vom Objekt und vom Zweck ab. Bei Wohnhäusern kommen häufig das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren.

Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und aktuelle Marktdaten. Auch Bodenrichtwerte können eine Orientierung bieten. Sie werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelt und sind über BORIS Berlin abrufbar. Wichtig: Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für Zonen, kein Wert für Ihr einzelnes Grundstück.

So läuft eine Bewertung bei mir ab:

1. 1AnfrageSie melden sich per Formular oder Telefon, ich rufe Sie zurück.
2. 2ErstgesprächWir klären Anlass, Objekt und passendes Bewertungsformat, kostenlos und unverbindlich.
3. 3AuftragSie unterschreiben den Bewertungsauftrag digital, inklusive Vollmacht für Grundbuch und Bauakten.
4. 4GrundbuchIch fordere den aktuellen Grundbuchauszug an, Sie legen vorhandene Unterlagen bereit.
5. 5OrtsterminIch besichtige das Objekt vor Ort.
6. 6WertermittlungIch sichte die Unterlagen und ermittle den Wert.
7. 7ÜbergabeIch erläutere Ihnen das Ergebnis.

Im Regelfall erhalten Sie die fertige Wertermittlung innerhalb von zwei Wochen. Gerechnet wird ab der Besichtigung, sobald alle erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen. Fehlen Unterlagen oder gibt es zusätzlichen Klärungsbedarf, kann es länger dauern. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Haus bewerten in Berlin.

Wann lohnt sich der Blick von außen?

Besonders sinnvoll ist eine neutrale Bewertung, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen. Wenn Sie den Verkauf planen, finden Sie weitere Informationen unter Bewertung beim Verkauf. Das gilt ebenso, wenn Sie als Erbengemeinschaft oder bei einer Trennung eine gemeinsame Zahlengrundlage brauchen.

Für private und außergerichtliche Zwecke eignet sich häufig ein Kurzgutachten. Es fasst die wesentlichen Ergebnisse übersichtlich zusammen. Ein Kurzgutachten ersetzt aber kein vollständiges Verkehrswertgutachten und ist nicht für alle gerichtlichen, behördlichen oder steuerlichen Verfahren geeignet. Welches Format zu Ihrem Fall passt, klären wir gemeinsam im Gespräch.

Was empfehle ich Ihnen?

Prüfen Sie Ihre Preisvorstellung, bevor Sie sie nach außen tragen. Das gilt vor allem, wenn Sie sich bisher auf Portalpreise, Ihren Kaufpreis samt Investitionen oder Erzählungen aus der Nachbarschaft stützen. Eine neutrale Bewertung mit Ortstermin schafft eine Grundlage, auf der Sie in Ruhe entscheiden können.

Die Kosten hängen von Objektart, Umfang und Zweck der Bewertung ab. Nach einem kurzen Gespräch erhalten Sie ein individuelles Angebot, mehr dazu unter Kosten einer Immobilienbewertung. Im kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch klären wir, welche Bewertung für Ihre Situation sinnvoll ist und welche Unterlagen Sie bereitlegen sollten. Sie können hier direkt ein Erstgespräch anfragen.